Притежавам недвижим имот в чужбина. Какви задължения възникват за мен в България?

            В тази статия ще разгледаме от данъчна гледна точка какви задължения за деклариране и плащане могат да възникнат за физическо лице /ФЛ/, което е местно за България, във връзка с притежаван недвижим имот в чужбина.

            Какво означава едно физическо лице да е местно за България? Съгласно чл.4 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/ местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:

1. което има постоянен адрес в България, или

2. което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период, или

3. което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или

4. чийто център на жизнени интереси се намира в България.

            За целите на т. 4 центърът на жизнените интереси се намира в България, когато интересите на лицето са тясно свързани със страната. При тяхното определяне могат да се вземат предвид семейството, собствеността, мястото, от което лицето осъществява трудова, професионална или стопанска дейност, и мястото, от което управлява собствеността си. Не е местно физическо лице лицето, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната.

            Видно от цитираната разпоредба, критериите, въз основа на които физическото лице се определя като местно, са изброени алтернативно, т.е. достатъчно е то да попада в една от посочените по-горе хипотези, за да се счита за местно по смисъла на българското законодателство. Следва да се определи дали интересите на лицето са тясно свързани със страната. За целта обект на изследване са местонахождението на семейството и собствеността на лицето, мястото, от което това лице осъществява своята трудова, професионална или стопанска дейност, както и мястото, от което то управлява собствеността си. Следва да се вземат предвид семейните и обществените връзки на лицето, неговите ангажименти, политическите, културните или други дейности, мястото на неговия бизнес, мястото, от което управлява своето имущество и т.н. Необходимо е обстоятелствата да бъдат изследвани в тяхната цялост, като особено внимание следва да се обърне на съображенията, свързани с личното поведение на лицето.

            Съгласно чл. 2 от ЗДДФЛ бект на облагане по този закон са доходите на местните и чуждестранните физически лица.

            Съгласно чл.8. ал.10 от ЗДДФЛ доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, са от източник в страната.

            Съгласно чл. 13. ал.1 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

1) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

2) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

            Тази разпоредба е приложима към местните физически лица, включително и когато доходите са реализирани от чужбина.

            Съгласно чл. 50 ал.1 т.4 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за притежаваните акции и дялови участия в дружества, място на стопанска дейност, определена база и недвижима собственост в чужбина.

            На основание чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ във връзка с чл. 50а от ЗДДФЛ необлагаемите доходи не подлежат на задължително деклариране в Годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ /ГДД/. Местните физически лица могат да декларират в ГДД придобитите през годината доходи, които са освободени от облагане по силата на този закон, придобитите доходи, облагаеми с окончателен данък по чл. 38 и/или с алтернативен данък по глава седма „а“, полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

            Съгласно ЗДДФЛ при определяне на задълженията на лицата  в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от Закона за корпоративното подоходно облагане.

            Между България и други държави има подписани спогодби за избягване на двойното данъчно облагане /СИДДО/, които също следва да се вземат предвид при определяне на задълженията за облагане с данъци. Съгласно чл. 75 от ЗДДФЛ когато в данъчна спогодба или в друг международен договор, ратифициран от Република България, обнародван и влязъл в сила, се съдържат разпоредби, различни от разпоредбите на този закон, прилагат се разпоредбите на съответната данъчна спогодба или договор.

            Това беше теоретичната част. Какво означава това на практика?

Купили сте недвижим имот в чужбина

            Да предположим, че сте физическо лице, местно лице за България /например защото центърът на жизнените Ви интереси е в България/. През 2023 година сте купили недвижим имот в чужбина.

            За Вас възниква задължение да декларирате притежаването на този имот в раздел „Недвижима собственост“ на част II от Приложение №8 „Притежавани акции, дялови участия в дружества, място на стопанска дейност, определена база и недвижима собственост в чужбина“ на Годишната данъчна декларация /ГДД/ по чл.50 от ЗДДФЛ за 2023 година. Декларира се притежание.

Част ІІ – Информация за притежаваните към 31 декември на данъчната година място на стопанска дейност, определена база и недвижима собственост в чужбина

		Държава	Адрес	Вид	Дата и година на придобиване (ддммгггг)
Място на стопанска дейност
Определена база
Недвижима собственост	1
	2
	3
	4
	5

            Да предположим, че през 2023 година сте получили доходи от отдаване под наем на този имот. Следва да се приложи местното законодателство на държавата, в която се намира имотът, Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с тази държава /ако има такава/ и ЗДДФЛ. В общия случай доходът от наем ще бъде облагаем в държавата по местонахождението на имота и Вие ще декларирате и платите данъка там. С цел прилагане на СИДДО следва да получите от местната данъчна администрация по местонахождението на имота удостоверение за декларирани и платени данъци. Като местно за България лице следва да попълните Приложение № 9 „Прилагане на методите за избягване на двойното данъчно облагане за доходи декларирани в Приложения № 1, 2, 3, 4, 5 и 6“ на ГДД за 2023 година.

            Аналогично за всяка следваща година следва да декларирате притежание, докато притежавате имота, и приходи от наем, ако има такива.

Продали сте недвижим имот в чужбина

            Аналогично на описаното по-горе следва да се приложи местното законодателство на държавата, в която се намира имотът, Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с тази държава /ако има такава/ и ЗДДФЛ.

            Съгласно българското законодателство, ако документално доказаната продажна цена на имота е по-ниска от документално доказаната покупна цена няма облагаем доход. Ако документално доказаната продажна цена на имота е по-висока от документално доказаната покупна цена, то облагаемият доход е положителната разлика между продажната и покупната цена.

            Тази положителна разлика между продажната и покупната цена може да е необлагаема в държавата по местонахождение на имота и облагаема в България. В този случай попълвате код 501 или код 502 на част I от Приложение № 5 „Доходи от прехвърляне на права или имущество“ на ГДД за съответната година.

Част І – Формиране на облагаемия доход

Таблица 1

№	Код		Продажна цена	Цена на придобиване	Положителна разлика (к. 3 – к. 4 > 0)	Разходи (к. 5 х 10% – само за доходи с код 501, 502 и 505)	Частично получено плащане през годината (само за доходи с код 502 и 504)	Получени през годината вноски по договор за лизинг (само за доходи с код 505)	Облагаем доход 1.(к. 5 – к. 6); или 2. (к. 5 – к. 6) х (к.7:к.3) –при доходи с код 502; или 3. (к. 5  х /к.7:к.3/) – при доходи с код 504 или 4. (к. 5 – к. 6) х (к.8:к.3) – при доходи с код 505
1	2		3	4	5	6	7	8	9
1
2
3
4
5
6
7	Общ размер на облагаемия доход за имуществото по Таблица 1 (сбора от сумите, посочени в колона 9)
Код		Вид на дохода:							Разходи
501		Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително ограничени вещни права върху такова имущество							10 на сто
502		Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително ограничени вещни права върху такова имущество, когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години
503		Доходи от продажба или замяна на движимо имущество (пътни, въздухоплавателни и водни превозни средства; произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети)							х
504		Доходи от продажба или замяна на движимо имущество, когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години
505		Доходи от предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото							10 на сто
506		Доход от продажба на вещи съгласно чл. 27, ал. 5 от ЗДДФЛ – в този случай в к. 3 се посочва пазарната цена на вещта, а в к. 4 – данъчната стойност (за данъчни амортизируеми активи по ЗКПО) или документално доказаната цена на придобиване (за вещи, които не са амортизируеми активи по ЗКПО)							х
507		Доход от прехвърляне на предприятие на едноличен търговец със заличаване – в к. 3 се посочва определената с договора продажна цена, а в к. 4 собственият капитал на предприятието на едноличния търговец

            Положителната разлика между продажната и покупната цена може да е облагаема в държавата по местонахождение на имота и облагаема в България. Ако тази разлика е обложена в държавата по местонажождение на имота и се приложи СИДДО, то като местно за България лице следва да попълните Приложение № 9 „Прилагане на методите за избягване на двойното данъчно облагане за доходи декларирани в Приложения № 1, 2, 3, 4, 5 и 6“ на ГДД за годината, в която е извършена продажбата и е получена цената.

            Ако тази положителна разлика между продажната и покупната цена не подлежи на облагане в държавата по местонажождение на имота и в България, то може да попълните код 501 или код 502 на част II от Приложение № 13 „Необлагаеми доходи, доходи облагаеми с окончателен данък по чл. 38 от ЗДДФЛ, с изключение на тези по Приложение № 8, и имущество, получено по наследство, завет, дарение или с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт“ на ГДД за съответната година.

Част ІІ Необлагаеми доходи от прехвърляне на имущество, придобити през годината

Код	Вид на дохода:	Брутен размер на дохода	Цена на придобиване
1	2	3	4
501	Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество, освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 и/или т. 26 от ЗДДФЛ
502	Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество, когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години, освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 и/или т. 26 от ЗДДФЛ
503	Доходи от продажба или замяна на движимо имущество (в т.ч. пътни, въздухоплавателни и водни превозни средства; произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети и др. извън посочените с код 504 – 5081), освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 2 и/или т. 26 от ЗДДФЛ
504	Доходи от продажба или замяна на движимо имущество, когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години, освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 2 и/или т. 26 от ЗДДФЛ
508	Доходи от продажба или замяна на акции, дялове, компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, освободени от облагане на основание      чл. 13, ал. 1, т. 5 и/или т. 26 от ЗДДФЛ, с изключение на доходите по код 5081
5081	Доходи от разпореждане с финансови инструменти, освободени от облагане на основание   чл. 13, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ
510	Обезщетения за принудително отчуждаване на имущество за държавни и общински нужди, освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 12 от ЗДДФЛ
Забележка: В случаите на продажба, замяна или друго възмездно прехвърляне на повече от едно имущество по съответния код в колони 3 и 4 се попълват общите суми.

            Следва да се отбележи, че между държавите – членки на Европейския съюз /ЕС/ се извършва автоматичен обмен на информация. Съгласно ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на Кодекса за социално осигуряване – платци на доходи, предоставят на Националната агенция за приходите /НАП/ информация за доходите от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на недвижимо имущество, начислени и/или изплатени в полза на физически лица, местни на друга държава – членка на Европейския съюз. Аналогични разпоредби има и в законодателството на другите държави-членки.

            В ЗДДФЛ са предвидени глоби или имуществени санкции за лице, което не подаде в срок, не посочи или невярно посочи данни или обстоятелства в данъчна декларация.