Подобрения на нает актив според ЗДДС

Много често в практиката за да увеличат икономическата си изгода предприятията осъществяват подобрения и реконструкции на наети активи, когато финансовите им възможности не позволяват инвестиции за нови ка­питаловложения, свързани с разширяване и модернизиране на дей­ността им. За чия сметка следва да се извършат разходите за подобренията на имота е въпрос на договорка между наемателя и наемодателя.

Как се третират тези активи за целите на Закон за данък върху добавената стойност /ЗДДС/?

Съгласно чл. 9, ал. 2, т. 4 от ЗДДС към доставка на услуга се смята и извършването от държател/ползвател на ремонт или подобрение на нает или предоставен за ползване актив. Когато подобрението е за сметка на наемателя, се приема, че е налице извършена от него безвъзмездна доставка на услуга. Тази услуга на основание чл. 9, ал. 3, т. 3 се приравнява на възмездна доставка на услуга. Не се приравнява на възмездна доставка на услуга безвъзмездното извършване на ремонт на нает или предоставен за ползване актив.                                                                                                                               

“Подобрение” е дейността по извършването на последващи разходи, свързани с отделен актив, създаването на нов актив от държател/ползвател на наетия или предоставен за ползване актив се приравнява на подобрение (т. 32 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС). Съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа на доставка на услуги е сумата от направените преки разходи за извършването им, намалена с разходи за изхабяване предвид обичайния икономически живот на подобрението, а ако не може да се установи сумата на преките разходи, данъчната основа е пазарната цена.

Начисляването на данъка се извършва с издаване на протокол на основание чл. 117, ал. 1, т. 3 от ЗДДС. При извършване на безвъзмездна услуга от държател/ползвател по подобрение на нает актив, датата на възникване на данъчното събитие е датата на фактическото връщане на актива с подобрението при прекратяване на договора или преустановяване ползването на актива, когато подобрението не е предвидено като условие и/или задължение по договора (чл. 25, ал. 3, т. 6 от ЗДДС).

Ако данъчната основа не може да се определи по описания ред, се взема пазарната оценка към момента на фактическото връщане на актива.